Eksempel fra Nordjyllands Amt: Vilsted Sø

Nordjylland fik i løbet af 2006 sin hidtil største sø nemlig Vilsted Sø med et vandspejl på ca. 450 ha. og et tilhørende engareal på ca. 500 ha.

Nordjylland fik i løbet af 2006 sin hidtil største sø nemlig Vilsted Sø med et vandspejl på ca. 450 ha. og et tilhørende engareal på ca. 500 ha.
Tre jordfordelinger
Den ejendomsmæssige forundersøgelse, der omfattede 177 lodsejere blev sat i gang medio 2001 og afsluttet i starten af 2002, og på baggrund af positive tilkendegivelser i førnævnte blev den første jordfordeling rejst i efteråret 2002 med kendelsesdato d. 1.oktober 2003. Grundet en forsigtig opstart, hvor lodsejerne nøje skulle overveje situationen og acceptere projektet samt det faktum, at alle forudsætninger ikke var til stede i opstarten, blev det yderligere nødvendigt med to jordfordelinger, før de sidste projektarealer var sikret. Tidsforløb og omfang af de i alt tre jordfordelinger fremgår af nedenstående tabel.
Oversigt over omfang af de tre jordfordelinger vedr. Vilsted Sø.

 

Antal deltagende ejendomme

Antal hektar i fordelingen

Økonomisk omsætning i kr.

Tidsforløb for de enkelte fordelinger

Vilsted Sø I

33

284,07

20.507.683

Nov. 02 – 1.10.03

Vilsted Sø II

91

670,83

54.500.800

Nov. 03 – 1.10.04

Vilsted Sø III

99

1203,05

76.492.152

Nov. 04 – 1.12.05

Ekspropriation
I forbindelse med jordfordeling II blev det nødvendigt for amtet at ekspropriere ca. 4 ha. projektjord fra to lodsejere, og ligeledes blev i alt 5 lodsejere indstillet til ekspropriation i forbindelse med jordfordeling III, hvilket blev reduceret til 1 lodsejer efter yderligere forhandlinger. Ved samtlige ekspropriationer blev der indgået forlig med amtet, hvorfor ingen sager blev overdraget til naturklagenævnet.
Samarbejde
Ved opstart af en ejendomsmæssig forundersøgelse er det essentielt, at jordfordelingsplanlæggeren er bekendt med projektets konsekvenser mht. kvælstoffjernelse, projektgrænser, omfang af vandspejl mm., idet de enkelte lodsejere kan have stor interesse for sådanne forhold. I Vilsted Sø blev denne viden om projektet understøttet ved, at amtets projektleder deltog i en række af de første interviews, hvorved denne kunne redegøre for selve projektet, mens jordfordelingsplanlæggeren kunne varetage de ejendomsmæssige forhold. Denne fremgangsmåde gav planlæggeren en god viden om projektindholdet, hvilket var til stor nytte ved de følgende interviews. Ligeledes deltog amtets projektleder i enkelte jordfordelingsmøder med lodsejere på nøgleejendomme samt i møder med potentielt vanskelige lodsejere, hvilket gav projektlederen et bedre kendskab til de involverede lodsejere samt et bedre lokalkendskab.
Køb af puljejord
Den ejendomsmæssige forundersøgelse viste, at projektarealerne i stor udstrækning var omdriftsarealer med stor betydning for de enkelte lodsejere. Behovet for erstatningsjord var derfor stort, og fokus var rettet imod opkøb af puljejord, eksempelvis under interviewene med de 177 deltagende lodsejere, hvor der blev spurgt ind til deres fremtidsplaner og mulighed for et kommende salg af ejendom eller dele deraf. Det lykkedes af få flere opkøb sat i gang, på baggrund af kontakten til lodsejerne i forbindelse med den ejendomsmæssige forundersøgelse, således at puljen af erstatningsjord var på knap 300 ha. inden opstart af den første jordfordeling.
Årsagen til de tre jordfordelinger skal findes i, at et arealmæssigt stort projekt som Vilsted Sø skal forsøge at udnytte den stadigt accelererende strukturudvikling. Mange bedrifter bliver løbende overtaget og sammenlagt med andre, så enhederne bliver stadigt større. Her er det vigtigt, at man tidligt får overblik over, hvilke ejendomme i det aktuelle område der med tiden kan komme til salg.
Ikke alle forudsætninger var til stede ved opstarten af den første jordfordeling, idet en pulje af erstatningsjord på ca. 700 ha. ikke lige umiddelbart kan dannes. En sådan pulje kan kun skabes over tid, og erhvervelse af erstatningsjord sætter reelt de tidsmæssige rammer for gennemførelse af projektet. Det gælder om at handle hurtigt, så snart et salg af en ejendom er under opsejling. Den pågældende lodsejer skal kontaktes, og fordelene ved salg til projektet skal fremhæves. Der kan handles uden forbehold for landbrugslovens bestemmelser, ved salg til projektet skal sælger ikke vælge en nabo frem for en anden.
Prisstigning på jord
Erhvervelse af puljejord står centralt som en basisforudsætning ved gennemførelse af VMPII projekter via jordfordeling, men den fornødne økonomi er dog en endnu vigtigere faktor. Det nytter ikke at have adskillige købsmuligheder, hvis ikke der er økonomisk grundlag herfor. Et stort projekt som Vilsted Sø har ofte været på kanten af at tømme jordkøbskontoen til VMPII, hvilket kan illustreres ved, at der i årene fra 2000 til 2004 er blevet købt jord for ca. 137 mio. kr. til dette projekt alene. Foruden dette har selve projektet ligeledes en økonomi vedr. værdinedgang på projektarealerne, hvor størrelsen af denne bliver budgetteret i den ejendomsmæssige forundersøgelse. Her er det ved større projekter med en længerevarende tidshorisont af yderste vigtighed, at der bliver taget højde for prisudviklingen i det pågældende område. Eksempelvis er priserne i Vilsted området gået fra 80.000 kr. pr. ha. for prima agerjord i efteråret 2001 til 130.000 kr. pr. ha. for let sandmuldet jord i foråret 2005. En sådan prisstigning på erstatningsjorden vil alt andet lige have en afsmittende effekt på værdien af projektjorden og dermed værdinedgangens størrelse.
Forhandling
Forhandlingerne med lodsejerne er naturligvis også essentielle for projektets gennemførelse. Samtlige aftaler skal som udgangspunkt indgås på frivillig basis, hvorfor forhandlingerne ofte kan tage lang tid. Efter nugældende regler er det muligt for amtet at ekspropriere enkelte lodsejere, såfremt disse blokerer for en samlet løsning. Her er det vigtigt, at amtet tidlige træffer beslutning om man vil benytte sig af ekspropriation, og at denne afgørelse offentliggøres til lodsejerne. Fastsættelse af tidsrammer er ligeledes vigtig under forhandlingerne. Idet nogle lodsejere har svært ved at beslutte sig, kan en fastlagt tidsfrist virke fordrende på en lodsejers stillingtagen.
En sidste erfaring, der er vigtig for gennemførelsen af projektet, er samarbejdet mellem jordfordelingsplanlægger og amtets projektleder, hvor disse kan benytte sig af hinanden vedr. opsamling af viden, men også under vanskelige forhandlingerne, hvor er par ekstra ører kan være nyttige. Eventuelt kan jordfordelingsplanlæggeren ligeledes støttes af en kollega.